부자되는 경제읽기 8 (feat. 아기곰님)

▷ 부동산 투자 공부는 어떻게 시작해야 할까?

: 우선 투자에 성공하려면 갖춰야 할 3가지 필수 요소는 첫 번째로, 경제를 알아야 한다. 두 번째로, 사람 심리에 대한 이해를 알아야 한다. 세 번째로, 세상살이의 이치에 대한 이해를 알아야 한다.

 

 

▷ 오를 수밖에 없는 부동산, 어떻게 찾을 수 있는가?

: 수익률이란 살 때 이미 결정이 난다. 주택의 경우는 앞으로의 수요를 예측해 봐야 한다. 투자 수요는 알 수 없지만 실수요는 우리가 평가를 할 수가 있다. 실수요를 예측하기 좋은 것은 일자리다. 양질의 일자리가 늘어나는 곳인지 파악하는 것이 중요하다. 

 

 

▷ 부동산 구입에서 중요한 실수요, 기회를 포착할 수 있는 노하우는?

: 통계청? 데이터를 기반으로 패턴을 학습해 타 지역 투자에 적용해 봐야 한다. 투자는 단기적/미시적 관점이 아닌 장기적/거시적 관점으로 공부를 해야한다.

 

 

 

 

 

▷ 현재 우리나라 부동산 시장은?

: 우리나라 부동산 하락의 가장 큰 원인으로는 심리적 요인으로 볼 수 있고, 부동산 하락의 원인으로 지목되는 것은 금리인상이다. 미국의 연이은 금리 인상에 따른 우리나라의 금리 인상. 때문에 부동산 보유에 대한 이자 부담은 증가한다. 

부동산 수요 감소와 공급 증가로 인하여 집값은 하락으로 이어지고 있다.

 

 

◎ 그런데, 금리와 집값은 정말 밀접한 관계인가?

: 그렇지 않다. 과거 데이터를 보면 미국의 기준금리는 2015년부터 2018년까지 3년 사이 기준 금리는 10배가 올랐다. 하지만 금리 인상과 상관없이 주택 가격은 등락하며 우상향의 모습을 보여주였다. 

즉, 금리가 상승한 3년간 주택 가격은 무려 10.4% 상승하였다. 전체적으로 자산 상승이 이뤄졌던 시기였다. 

정리를 하면 현재의 집값 하락은 우리나라를 비롯한 소수의 몇 개국을 제외하고는 금리 인상으로 인한 결과라고 단정 짓긴 어렵다. 

 

 

▷ 계속되는 공급 부족으로 결국 집값은 상승으로 이어지나?

: 개인적으로 우리나라는 주택이 부족하지 않은 나라이다. 2020년 기준으로 이미 주택보급률 103.6%이다. 

하지만 주택 수로는 부족하지 않은 상황이지만, 허름하고 오래된 주택들이 다 포함된 수치이다.

즉, 실거주 니즈를 충족하는 주택이 부족한 것이다. 지역별로 상이한 주택 보급률로 단순히 이분법적으로 적용하긴 힘들다. 양질의 주택을 기준으로 하면 공급 부족 상황은 맞다. 

 

 

 

 

 

▷ 부동산 적정 가격을 판단할 수 있는 기준이 있나요?

: 우리나라에서 가장 중요한 지표는 바로 전세이다. 부동산 적정 가격 판단을 위한 가장 정직한 지표는, 전세 가격이다. 

전세가 대비 매매가 즉, 전세가율을 따져보는 것이 중요하다. 

전세가율이 높은 곳은 집값 상승을 기대하기 힘들다. 반대로 투자 가치가 있는 부동산은 전세가율이 낮은 곳이다. 

 

 

◎ 전세가율로 매매가를 판단하는 방법으로는?

: 과거의 전세가율과 비교를 해봐야 한다. 과거 대비 전세가율의 등락을 확인해보자.

과거 대비해서 전세가율이 높아지고 있다면 즉, 거품이 제거되고 있다는 시그널이다. 

과거 대비해서 전세가율이 낮아지고 있다면, 그것은 곧 거품이 쌓이고 있다는 신호이다. 

 

 

▷ 무주택자의 내 집 마련, 적절한 시기와 전략에 대한 조언을 한다면?

: 언제든지 찬성하는 편? 우리가 주시해야 하는 것은 바로 급매이다. 단순히 싼 게 급매가 아니다. 급매는 특수한 이유로 시세보다 싸게 나오는 매물을 말한다. 

(Ex: 일시적 1가구 2주택자 등의 사연 있는 매물들, 상속을 분배하기 위해 어쩔 수 없이 내놓는 물건들, 빠르게 팔아야 하는 사연들이 있는 매물)

→ 내 집 마련할 지역을 선정한 뒤 그 지역 급매물을 노려라!